사회초년생이 처음 쓰는 계약서가 하필 수천만원짜리 임대차 계약이에요. 부동산 중개인이 하라는 대로 도장을 찍고 나서야 "그런데 내 보증금은 안전한 건가?" 궁금해지죠. 전세사기 뉴스 이후 불안은 커졌는데, 무엇을 확인해야 하는지는 여전히 아무도 안 가르쳐줘요. 다행히 확인할 것들은 정해져 있고, 시간순으로 세 묶음이면 돼요 — 계약 전, 계약일, 이사 후.
등기부등본(등기사항전부증명서)은 대법원 인터넷등기소에서 주소만 알면 누구나 몇백 원에 뗄 수 있어요. 중개인이 보여주기를 기다리지 말고 직접 떼보세요. 볼 곳은 두 군데예요. 갑구 — 소유자가 누구인지. 계약하러 나온 사람과 같은지 확인하는 기준이에요. 을구 — 이 집을 담보로 잡힌 빚(근저당권)이 있는지. 여기가 핵심이에요. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 집의 시세에 육박하거나 넘는다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 구조예요. 은행(선순위 근저당)이 먼저 가져가고 남는 게 없을 수 있으니까요. 그리고 등기부등본은 계약일과 잔금일에 다시 떼서 그 사이에 새 근저당이 생기지 않았는지 확인하는 게 정석이에요.
깡통전세라는 말, 구조는 간단해요. 보증금이 집값에 육박하면, 집값이 조금만 내려도 "집을 팔아도 보증금을 못 돌려주는" 상태가 되는 거예요. 그래서 계약 전에 이 집의 시세 대비 내 보증금(+선순위 빚) 비율을 계산해 보는 게 중요해요. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 안심전세 앱 등에서 확인할 수 있어요. 신축 빌라처럼 시세 확인이 어려운 집일수록 이 비율의 함정이 숨기 쉬우니 더 보수적으로 봐야 하고요. 앞서 다룬 전세보증금반환보증(HUG 등) 가입이 가능한 집인지 미리 문의해 보는 것도 좋은 리트머스지예요 — 보증 가입이 안 되는 집이라는 사실 자체가 경고 신호일 수 있거든요.
계약 당일 확인할 것들이에요.
잔금을 치르고 이사했다면 그날 바로 두 가지를 하세요. 전입신고(주민센터 또는 정부24)와 확정일자(계약서에 날짜 도장, 주민센터나 인터넷등기소). 이 둘을 갖추고 실제 거주하면 대항력과 우선변제권이 생겨요 — 쉽게 말해, 집이 경매에 넘어가도 내 순번을 주장하며 보증금을 우선 돌려받을 수 있는 법적 지위예요. 효력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기니, 하루라도 미루면 그 사이에 잡힌 근저당에 밀릴 수 있어요. "이사 당일에 한다"가 원칙인 이유예요. 함께 알아둘 것들 — 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과 계약은 30일 내 임대차 신고 의무가 있어요(신고 시 확정일자 자동 부여). 계약 기간이 끝나갈 때는 계약갱신요구권(1회, 2년 연장, 증액 5% 상한)이라는 권리도 있고요. 그리고 전세라면 계약 기간 절반이 지나기 전에 전세보증금반환보증 가입을 검토하세요.
전 과정의 공식 창구를 모아두세요.
출처·참고: 국토교통부 / 대법원 인터넷등기소
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